Zapiski spekulanta

W weekendowym wydaniu Financial Times donosi, że Wielka Brytania boi się kryzysu subprime, podobnego do tego, który trawi rynek w USA. Obawy, do tej pory zamiatane pod dywan, wzrastają wraz z obserwowaniem coraz bardziej niepokojących wydarzeń na rynku nieruchomości, oraz gwałtowną przeceną obserwowaną obecnie w Irlandii (mimo, że to rynek mikroskopijny w porównaniu do UK).

Już kilka miesięcy temu, w jednym z wpisów donosiłem uniżenie, że przeciętny londyńczyk w 2007 r. mógł kupić za swoją miesięczną pensję 0,39 m2 mieszkania, podobnie jak mieszkaniec Wrocławia we Wrocławiu, co uznałem raczej za oznakę przewartościowania nieruchomości w Polsce, niż chwalonego wszem i wobec przez znawców rynku, trendu „doganiania Europy” w ekspresowym tempie.

Od kilku miesięcy klienci, chcący zaciągnąć kredyt hipoteczny w Anglii, mają coraz większy z tym problem. Kosztuje ich to coraz więcej, a banki nie są zbyt chętne na pożyczanie pieniędzy, nawet osobom o dobrej sytuacji materialnej. Często już po ustaleniu warunków, bank zrywa wstępne porozumienie i klient odchodzi z kwitkiem. Co to oznacza? Banki nie są skłonne pożyczać nawet na inwestycje potencjalnie dające możliwość zysku i nieobarczonych dużym ryzykiem. Czy zachowują większy zapas gotówki, co pozwoli przetrwać turbulencje, które mogą jeszcze nadejść? To wiedzą tylko banki. Zacieśnienie wrunków udzielania kredytów niewątpliwie jest pzytywna oznaką.

Narastający problem na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii, naświetla również artykuł, który ukazał się przed kilkoma tygodniami w FT. Deweloperzy wciąż trzymają ceny na podobnym, wysokim poziomie, które wahają się jedynie  nieznacznie. Inaczej ma się sytuacja na rynku wtórnym. Inwestorzy, którzy niedawno nabyli nieruchomości w tzw. systemie „buy-to-let” (czyli: kup, aby wynająć), w obliczu  braku pokrycia wzrastających rat kredytu dochodem z najmu, chcą się ich pozbyć. Sprzedających pojawiło się na rynku tak wielu, że ceny w niektórych lokalizacjach tąpnęły nawet o 25%. Jeśli potrwa to dłużej, na pewno dołączą do nich deweloperzy. Analitycy już teraz mówią o okresie wyczekiwania. Po nim nastąpi „chwila prawdy” dla rynku, lub jak mawia znany z giętkiego języka, Warren Buffett: „Dopiero gdy przypływ odejdzie, okaże się kto się kąpał bez majtek”.

Podobnie alarmująco wygląda mapa miejsc o wysokim procentowym udziale ryzykownych kredytów czyli tzw. subprime, w danym regionie. Problemem nie są pojedyncze kredyty o potencjalnie wysokim ryzyku- one zawsze występują. Problem zaczyna się, gdy ich ilość przekroczy pewien bezpieczny, zdaniem analityków, poziom 9%, w ogólnej liczbie kredytów. Ewentualny brak spłacania zadłużenia i przejmowanie nieruchomości przez banki, może spowodować lawinę obniżenia wartości nieruchomości w danym regionie, co dotknie również kredyty o niskim pierwotnym ryzyku i masową podaż nieruchomości.

Analitycy co prawda zwracają uwagę na to, że ryzykowne kredyty nad Tamizą, mają inną strukturę niż te w USA, co jest naturalne- inny rynek, inne uwarunkowania. Jedynie efekt może być podobny.

Nie byłbym sobą, gdybym nie odniósł tej sytuacji do naszego kraju. Oto bowiem ciekawie z punktu widzenia polskiego kredytobiorcy wyglądają kryteria, wg których kredyty są klasyfikowane jako subprime lub kredyty podwyższonego ryzyka. Oto one:

- kredytobiorca bez udokumentowanych dochodów

- zła historia kredytowa

- zaległości w spłacaniu rachunków

- kredyt na 95% i więcej wartości nieruchomości

- kredyt wzięty na więcej niż 25 lat

- kupno nieruchomości pod wynajem

Czy nie wygląda to bardzo znajomo? Ten opis (zwłaszcza 3 ostatnie punkty) przypomina jako żywo rynek „normalnych” kredytów hipotecznych w Poslce. Wg ostatniego raportu Open Finance mamy obecnie strukturę nowych wniosków kredytowych jak poniżej:

Żródło: Open Finance, marzec 2008

Nie jestem bankowcem ani specjalistą od kredytów. Jestem klientem, zadaję więc proste pytanie: Czy mamy się obawiać kryzysu spowodowanego udzielaniem kredytów o wysokim ryzyku?

(Powyższy wpis, prześlę do firm zajmujących się pośredniczeniem w udzielaniu kredytów hipotecznych, jeśli dostanę jakąkolwiek odpowiedź, podzielę się nią z Szanownymi Czytelnikami.)

W Polsce mamy za soba 2-3 lata dynamicznego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych, wielu analityków wieszczy kontynuacje wzrostów, a dla kontrastu, cały tzw. Zachodni świat koryguje ceny nieruchomości w dół.

Wnioski z tej obserwacji moga byc dwojakie: albo udajemy, że nie należymy jeszcze do świata Zachodniego, albo nie chcemy spojrzeć prawdzie w oczy, że stoimy na progu korekty (o czym było we wpisie “-30%”)

Można, nie bez słuszności, odrzucać proste porównania do zagrożeń i problemów z jakimi boryka się od z górą 2-óch lat amerykański rynek nieruchomości. Kieruje sie on nie tylko nieco innymi zasadami i uwarunkowaniami od polskiego ale równiez od ogólnoeuropejskiego. Struktura gospodarki USA bezpośrednio przekłada się na specyfikę rynku nieruchomości. Nie można więc szukać bezpośrednich odniesień do rynku polskiego.

Po bliższe nam doświadczenia, proponuje się wybrać również za wodę, ale znacznie bliżej- do Irlandii.

GOSPODARCZY TYGRYS

Irlandia w latach 90-tych była swego rodzaju fenomenem. Faktyczne odbiurokratyzowanie gospodarki, korzystne dla pracodawcy prawo pracy, proste prawo podatkowe, niski bo zaledwie 12,8% podatek dochodowy dla firm, bezrobocie poniżej 5%, drugie miejsce na świecie pod wzgl. swobody gospodarczej, czyniły z Zielonej Wyspy „gospodarczego tygrysa”, który wykonał skok z zacofanego i biednego, rolniczego kraju w opartą na nowoczesnych technologiach ekonomię. W tym krajobrazie swoje znaczące miejsce znalazło również budownictwo, stanowiąc w szczytowym momencie 25% PKB i zatrudniając ok 13% wszystkich pracujących dorosłych w Irlandii.

Ta gałąź, bardzo istotna z punktu widzenia całej gospodarki, zaczęła w 2007 roku trzeszczeć i pękać pod własnym ciężarem- w ciągu ostatnich kilku lat średnia cena sprzedaży wzrosła o ponad 200%, co sprzyjało wchodzeniu na rynek coraz to nowych inwestycji wspieranych taniejącymi kredytami. Wiele z tych inwestycji okazało się wątpliwej jakości- ze względu na horrendalnie drogie grunty, zaczęto budować daleko od miast mając nadzieję, że klienci i tak się znajdą. Tak było do pewnego czasu.   

SPECYFIKA IRLANDZKIEGO RYNKU

W porównaniu do rynku polskiego, proces sprzedaży różni sie bardzo i wydaje się, że dodatkowo wspierał trwający kilkanaście lat wzrost cen. W Irlandii nieruchomości nie sprzedaje się w przeliczeniu na metraż ale na… liczbę sypialni. Ogłoszenia wyglądają więc tak: “na sprzedaż apartament z 2 sypialniami, po cenie…”, co zawsze oznacza dwie sypialnie z pokojem dziennym, kuchnią i łazienką, czyli nasze M3. Informacja o metrażu jest raczej dodatkowa i najczęściej nie występuje chyba, że się o to poprosi.

Drugą istotna różnicą jest sam proces sprzedaży poprzez… aukcje. Cena podana w ogłoszeniu jest ceną wywoławczą, od której negocjuje się w górę, za pośrednictwem agenta organizującego aukcję dla kilku-kilkunastu potencjalnych klientów. Z takim zdarzeniem w Polsce spotkałem się tylko raz i to na samym szczycie „mieszkaniowej gorączki”. W takiej sytuacji ceny w ogłoszeniach różniły się znacznie od cen transakcyjnych.

Wspomniane wyżej praktyki miały bezpośrednie przełożenie na fakt, że budowało sie w Irlandii dużo, w słabych lokalizacjach i o małym metrażu ale min. 2-3 sypialnie, po czym sprzedawało się drogo na aukcjach.

RYNEK NIERUCHMOŚCI A POPULACJA

Gwałtowny rozrost branży deweloperskiej spowodował olbrzymi nawis podaży mieszkań. Szacuje się, że liczba pustych mieszkań zalegających na rynku sięga już 0,5 mln. Dla łatwiejszego wyobrażenia sobie dysproporcji występujących na tym rynku, dokonamy porównania z rynkiem w Polsce (tabela 1).

Tabela 1: Nowe nieruchomości a populacja.

Widać wyrażnie, że dla populacji 9-krotnie mniejszej niż Polska, zbudowano w 2006 roku raptem 10% mniej mieszkań. W 2007 roku nastąpił gwałtowny spadek, ale i tak jest to jedynie o połowę mniej mieszkań niż w naszym kraju. Nawet jesli pamiętać o tym, że w Polsce mamy niedobór mieszkań, to dysproporcja jest wciąż widoczna. W 2007 roku ceny transakcyjne nowych mieszkań w Dublinie, spadły o -10% r/r, a używanych o -18% r/r i sięgnęły, mniej więcej, poziomu z przełomu 2005/2006. Ilość zawieranych transakcji, a wraz z tym zaciągniętych kredytów hipotecznych również spadła.

TYGRYS Z ZADYSZKĄ

Opisana powyżej sytuacja, w której ceny i ilość sprzedanych nieruchomości spada, wpływa bezpośrednio na kondycję deweloperów i firm budowlanych. Pod koniec 2007 roku słychać było w irlandzkich mediach o kilku bankructwach, zmniejszaniu zatrudnienia przez inne firmy lub ich przejęciach.Główna część nowo zarejestrowanych bezrobotnych, to osoby dotychczas związane z branżą budowlaną. Jeśli przypomnieć przytoczone wcześniej dane o znaczącym wpływie sektora budowlanego na irlandzkie PKB, mamy do czynienia z problemem, który znacząco wpłynie na wzrost gospodarczy w nadchodzących latach.

Wszystkie, opisane powyżej zagrożenia wydają się być rozpoznane przez państwowych decydentów, jak i przedsiębiorców uczestniczących aktywnie w rynku. Czarny scenariusz recesji może się nie sprawdzić- każdy marzy o „miękkim lądowaniu”, jednocześnie przygotowując się na gorsze czasy.

KAŻDY CHCE BYĆ… POLAKIEM

Irlandia i jej mieszkańcy są krajem przyjaznym imigrantom- Polacy uchodzą za dobrych fachowców, a sektor budowlany opanowali w stopniu znacząco większym, niz inni obcokrajowcy. O skali zjawiska niech świadczy anegdotyczne już zdarzenie z jednej z budów w Irlandii, gdzie starający się o pracę Czech udawał… Polaka. (za Onet.pl)

Niestety można tylko sobie wyobrazić, jak ewentualne spowolnienie gospodarcze na Zielonej Wyspie, wpłynie na strukturę zatrudnienia wśród naszych rodaków. Miejmy nadzieję, że nie pojawią się również ataki na tle narodowościowym, do jakich już często dochodzi w Szkocji, o czym donosiły szeroko media.

Na razie jest cisza. Czy to cisza przed burzą?

Znalazłem się w oku cyklonu, czyli w środku kryzysu- pierwszego w moim dorosłym życiu. Nie w Polsce, a w Irlandii nr 1.

Przyjechałem do Dublina tuż po przyłączeniu do UE, gdy rozpędzona gospodarka wsysała każdą ilość nowych pracowników. W tamtym okresie przyjechało ok. 200 tys. emigrantów, czyli ok. 5% społeczeństwa, przy czym bezrobocie cały czas było na tym samym 3% poziomie. Przyjechało więcej ludzi, niż było bezrobotnych. A ci bez pracy wciąż są na zasiłkach.

Czy było widać symptomy nadchodzącego kryzysu? Gdy się spojrzy wstecz, to pewnie, że je widać. Gdy się jest wewnątrz na codzień, nie ma szans, aby to obiektywnie stwierdzić. Co ja tu robię? Jak to stwierdził kiedyś Igła, układam cegły i podaję zaprawę. Był blisko- jestem architektem. Daje mi to wgląd w najgłębszy obserwowany od lat, kryzys na rynku irlandzkim, który zaczął się właśnie od sektora budowlanego.

Irlandię ominęły wszystkie kryzysy lat 90-tych, a więc azjatycki, rosyjski, i dot-comów (ten ostatni to nawet nie wiem daczego, bo sektor IT jest tu bardzo rozwinięty). Znaczna część kadry zarządzającej nie pamięta żadnego, bo ostatni był pod koniec lat 80-tych. Żaden więc pracownik poniżej 40-go roku życia nie zna smaku kryzysu i zaciskania pasa w dorosłym życiu. To jest słabość, za którą się teraz słono płaci.

Gwałtowny rozwój.

Irlandia ma za sobą 16-18 lat dynamicznego rozwoju, napędzanego inwestycjami zagranicznymi głównie z UE i USA, wspartego umową społeczną zawartą pomiędzy środowiskami pracowników, pracodawców, a rządem o niezbędnych reformach z konsekwencją wprowadzanych w kolejnych latach. (Jedną z tych reform była ustawa, zachęcająca emigrantów z Irlandii do powrotu do kraju i zasada „nie pytamy się skąd masz swoje pieniądze”). Rolnictwo, które było podstawą gospodarki zostało prawie całkowicie zmiecione z powierzchni ziemi, a rząd postawił na nowoczesne technologie, za czym poszedł gwałtowny rozwój budownictwa.

Moment szczytowy.

W szcztowym momencie budownictwo wypracowywało 25% PKB, i zatrudniało 13% wszystkich pracowników. Budował każdy i gdzie tylko mógł. Jeden z pośredników nieruchomości, pytany o swój pierwszy dom, kupiony na pocz. lat 90-tych, powiedział, że zarobił na nim 200% gdy sprzedawał go 2 lata później. I dodał jeszcze: żałuję, że wtedy sprzedałem.

Kilka przykładów z samego szczytu hossy:

-           Przyszedł klient, który kupił spłacheć ziemi na granicy wsi, oddalonej od najbliższego małego miasta o 50 km, z dala od głównej arterii drogowej. Zamówił projekt do pozwolenia na budowę na 65 domów. Wioska w tym czasie miała… 75 domów i spadającą populację. Wariat? Nie, jeszcze niedawno, taka inwestycja kończyła się sukcesem.

-           Deweloperzy dyktowali ceny i warunki zakupu, wobec tego jakość budowania spadała gwałtownie. Brak pracowników i coraz „ciaśniejsze” terminy, bo następny klient czeka, musiały się odbić na jakości. Czasem sobie myślałem, że Polacy pracujący na tutejszych budowach niewiele z tego wyniosą, raczej oduczą się wszystkiego czego nauczyli się na budowach w Niemczech, Austrii i w Polsce.

-           Przeciętna nieruchomość kosztowała już tak dużo, że rodzice zadłużali najpierw swoją nieruchomość i siebie, żeby kupić swoim dzieciom dom/mieszkanie z perspektywą, że kredyt będzie spłacany jeszcze przez następne 50 lat.

-           Nawis pustych nieruchomości to 0.5 mln, na 4 mln populację.

Masa krytyczna.

To co się stało, przypomina mi mechanizm znany nam wszystkim z fizyki, zwany zmianą stanu skupienia. Woda poddana działaniu temperatury przechodzi bezpośrednio ze stanu ciekłego w gazowy. Nie ma stanu przejściowego (półciekłego, lub półgazowego). Zwane jest to często „potężnym westchnieniem”, gdy następuje gwałtowna zmiana, niemożliwa do odnotowania w czasie.

Coś podobnego dzieje się z kryzysami (pewnie nie tylko z tym).  Na szczycie hossy, widać tylko jedno- pędzące do przodu ceny, uciekające szanse zarobku i goniący to wszystko konsumenci. Aż tu nagle w firmach, które ciągle cierpiały na niedobór pracowników, zupełnie niezauważalnie i nagle wysechł strumień nowych zleceń, u deweloperów przez drzwi do biur sprzedaży już nikt nie wpadał zdyszany z plikiem banknotów w ręku. Nastała cisza.

Ten stan zawieszenia, trwał niezauważalnie krótko. Po nim nastapiła już droga w jedną stronę- w dół. W 2007 roku zbudowano o prawie 40% mniej mieszkań niż w roku poprzednim, a budowało się dużo: w 2006 ok. 100 tys. mieszkań (dla porównania w Polsce 116 tys. na 9-krotnie większą populację). Ceny spadły gwałtownie (o 15-20%), firmy budowlane przestały budować, a architektoniczne przestały otrzymywać zlecenia. Wszyscy natomiast gremialnie zaczęli zwalniać pracowników. W kilku największych firmach projektowych, zwalniano na raz po 50 osób (1/3 zatrudnionych). U mnie firma ma już prawie połowę maksymalnego stanu zatrudnionych. Jedynymi firmami, które się jako tako trzymały to te, które zlecenia robią za granicą oraz pracujące dla sktora publicznego. Budżetówka miała zaklepane wydatki na najbliższe projekty na 2-3 lata. Miała, bo wpływy z podatków spadły, więc i budżety okrojono. Jeszcze 2 miesiące temu znajoma firma uspokajająco opowiadała o swoich planach na najbliższe 3 lata. Dziś nieśmiało mówi o najbliższym półroczu.  

Memento mori

To wszystko brzmi jak memento mori, niestety. Wygląda na to, że symptomy nadchodzącego kryzysu można łatwo pomylić z normalnymi fluktuacjami rynku. Po kolejnym małym szczycie i dołku, zazwyczaj rynek dąży do nowych maksimów. Tym razem rynek zapadł się pod własnym ciężarem.

W Polsce też nie zauważymy nadejścia kryzysu. Proszę o tym pamiętać, słuchając uspokajających oświadczeń gadających głów, o świetnym stanie naszej gospodarki.

Czasem wystarczy mały impuls do zawalenia całej układanki.